طرق اكتساب الملكية العقارية في الجزائر

[rtl]طرق اكتساب الملكية العقارية في الجزائر

المطلب الأول : طرق اكتساب الملكية العقارية
الفرع الأول: نقل الملكية العقارية بالطرق القانونية
أولا هو اتجاه الإرادة المحضة إلى أحداث نتائج قانونية معينة بفعل هذه الحركة دون حاجة إلى اقتران بفعل مادي إلا بالطريقة التي يتم بها التعبير عن حركة هذه الإرادة.
والتصرفات القانونية الناقلة الملكية العقارية منها ما يصدر عن ارادتين ولا يتم تكوينه الا باتفاقها ، كعقدة البيع والهبة والمبادلة ،ومنها ما يصدر من جانب واحد كالوصية والوقف.

1/عقد البيع:
عرف عقد البيع من قبل الكثير من الأساتذة منهم من كان تعريفه صحيحا وشاملا ومنهم من كان قريبا من تعريف الشارع، فقد عرفه الأستاذ إسماعيل غانم :" بأنه عقد يقصد به الطرفان أن يلتزما أحدهما وهو البائع بنقل ملكية الشيء أو حق مالي في مقابل التزام الطرف الثاني وهو المشتري بثمن نقدي( ).
كما عرفه الأستاذ السنهوري بأنه " عقد ملزم للجانبين إذ هو يلزم البائع بأن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حق مالي آخر ويلزم المشتري أن يدفع مقابلا لذلك ثمنا نقديا

غير أن المشرع الجزائري عرفه على أساس آثاره حيث أن جوهر العقد هو التراضي على ترتيب هذه الآثار وتعريف العقد إنما يكون بيان عناصره لا آثاره ، كما أن المشرع نص على التزام كل من البائع والمشتري على نقل الملكية والحق المالي مع أن البيع يتضمن أحيانا. اشتراطا لمصلحة الغير حيث يلتزم البائع بنقل الملكية إلى شخص ثالثا بعينه المشتري ورغم ما تبين فان تعريف المشرع جيد من حيث إيراده للخاصيتين الأساسيتين لعقد البيع كما أن لهذا التصرف القانوني عقد البيع عدة مسائل منها.

2/عقد الهبة :
الهبة عبارة عن عقد يبرم بين شخص يسمى الواهب الذي يتبرع بماله لشخص آخر يسمى الموهوب له دون مقابل.

وطبقا للمادة 206 من قانون الأسرة تعقد الهبة بالإيجاب والقبول وتتم بالحيازة . مع مراعاة أحكام التوثيق بالنسبة للعقارات والإجراءات الإدارية الخاصة ببعض المنقولات ، كما لهذا التصرف عدة مسائل نذكر منها:

مسألة هبة ملكية الرقبة دون حق الانتفاع: حيث قد يلجأ بعض المواطنين إلى مكاتب التوثيق لإبرام عقد هبة منصبة على عقار معين مشترطين في ذلك الاحتفاظ بحق الانتفاع طيلة حياتهم خوفا مما قد يعود عليهم هذا التصرف من الضرر ، ويعرض مستقبلهم إلى الخطر بسبب أقدامهم على التخلي عن أملاكهم بدون مقابل لفائدة غيرهم وعليه من باب الاحتراز يلتمسون من الموثق،حيث أن المادة 202 ق. الأسرة عرفت الهبة بأنها : " تمليك بلا عوض " فان عقد الهبة يؤدي إلى نقل الملكية أي ملكية الرقبة ، وحق التمتع كما نصت المادة 206 من نفس القانون على أركان الهبة وهي : الإيجاب،القبول ، الحيازة و الشكل الرسمي وباختلال أي شرط منها تبطل الهبة،فانه إذا كانت الهبة منصبة على حق الانتفاع دون الاحتفاظ بملكية الرقبة فهي باطلة ومستبعدة تماما
وعليه فان الشخص الذي يقدم على إبرام عقد هبة عقار ويحتفظ بحق الانتفاع به طيلة حياته يعتبر تصرفه باطلا ، لأن من أركان الهبة الحيازة.
إلا أن هناك استثناء من هذه القاعدة فيما نص عليه القانون وذلك باستثناء الشخص لنفسه بطريقة ما حيازة الشيء المتصرف فيه والانتفاع به مدة حياته وذلك باعتبار التصرف وصية وهو ما أكدته المحكمة العليا ضمن قراراتها
3/عقد المبادلة :
هي عقد يلتزم بموجبه كل من المتعاقدين أن ينقل للآخر على سبيل التبادل ملكية مال ليس من النقود ، والكثير من العقود التي تقدم للمناقشة أمام المحاكم ترد في شكل عرفي خاصة بالنسبة لعقارات الزراعية الريفية والمحاكم تتصدى لها بالرفض أي رفض إخضاعها لعملية التوثيق وافراغها في قالب رسمي.
لكن تأسيسا لنص المادة من مواد القانون المدني التي أكدت على أن أحاكم عقد البيع تسري على عقد المبادلة فانه يجب أن تتم كل عقود المبادلة في شكل رسمي عن طريق الكتابة الرسمية
4/عقد الوصية :
هي تصرف في التركة مضاف الى ما بعد الموت ويلحق هذا التصرف عدة شكليات وتتمثل في:
- تحرير عقد الوصية بحضور شاهدي عدل يتمتعان بالأهلية الكاملة ولا صالح لهما في الوصية ولا تربطهما بالموثق أو المتعاقدين لأن الحكمة من الشهادة هو فهم ما يدور في مجلس العقد من كلام وشروط حتى يمكن أداء الشهادة عند الاختلاف .
- إضفاء صبغة الرسمية على عقد الوصية واجب لأنها تسري عليها أحكام الشكلية ككل التصرفات القانونية الأخرى.
- شهر الوصية يعد من مصلحة الموصى له لكي تكون حجة على الكافة وذلك من أجل المصلحة وتحقيقا لاستقرار المعاملات لكي يكون الموصى له على بينة من مدى صيرورة الشيء الموصى به خالصا من عدمه ، لهذا من الضروري أن يتدخل المشرع بنص خاص يوجب فيه شهر الوصية ما دام أن المصلحة وأصول التعامل تقضي بذلك

5/الوقف :
هو حبس العين عن التملك على وجه التأييد والتصدق بالمنفعة العامة على الفقراء أو على وجه من وجوه البر والخير.

ثانيا : الواقعة المادية :
ليست الإرادة وحدها القادرة على نقل الملكية العقارية بين الأفراد بل أن الواقعة المادية هذه المكانة كذلك دون تدخل إرادة الفرد فالواقعة المادية يرتب عليها القانون أثرا بغض النظر أن تكون الإدارة قد اتجهت ألي أحداث هذا الأثر، وهي تحدث إما بفعل الطبيعة أو بفعل الإنسان.
ومثالها لوفاة: فهي واقعة مادية طبيعية يرتب عليها القانون أثرا وهو انتقال أموال الهالك(العقارية منها والمنقولة إلى ورثته طبقا لنص المادة 15 من الأمر 75/74 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري) غير أن الملكية عن طريق الوفاة يسري مفعوله من يوم وفاة أصحاب الحقوق العينية لكن إذا أراد أحد الورثة التصرف في كل أو جزء من المال الشائع يجب عليه استصدار " شهادة توثيقية" من الموثق لكي يكون تصرفه نافذا إعمالا لنص المادة 91 من المرسوم 76- 63 المؤرخ في 25/03/1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري : (كل انتقال أو إنشاء أو انقضاء الحقوق العينية العقارية بمناسبة أو بفعل الوفاة ضمن الآجال المحددة في المادة 99 يجب أن يثبت بموجب شهادة موثقة)، والمادة 39 من نفس المرسوم عندما يتم إشهار شهادة موثقة بعد وفاة تثبت الانتقال المشاع للأملاك باسم مختلف الورثة أو الموصى لهم فانه يؤشر على بطاقة العقار بأسماء جميع المالكين على الشيوع بالحصة التي تعود لكل واحد منهم عندما يكون ذلك مبين في الشهادة)

*الشفعة :
هي رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل المشتري في أحوال معينة نصت عليها إحدى مواد القانون المدني الجزائري
وهي في حقيقة الأر تعتبر واقعة مركبة لأن فيها تصرف إرادي من جانب التشييع وان كان المبرر لها سببا ماديا أي واقعة طبيعية وهي الشيوع ، غير أنها (الواقعة الطبيعية ) لا تكسب الملكية بذاتها، وانما الذي يكسب الملكية في الشفعة هو إعلان رغبة الشفيع وهذا تصرف قانوني.

* الاستيلاء:
وهو سبب لكسب ملكية شيء لا مالك له، وذلك بمجرد حيازته بنية تملكه( )، كما أنه لا يرد إلا على الأشياء التي لا مالك لها حسب ما جاء في نص مادة من مواد القانون المدنيتعتبر ملكا من أملاك الدولة جميع الأموال الشاغرة التي ليست لها مالك وكذلك أموال الأشخاص الذين يموتون من غير وارث أو الذين تهمل تركتهم( ).

* الحيازة:
وهي وضع اليد على عقار مع مرور مدة التقادم المكسب للملكية فيؤدي إلى امتلاك واضع اليد له ووضع اليد هنا واقعة يرتب عليها القانون أثرا هو كسب الملكية العقارية طبقا لما نص عليه المشرع الجزائري( ).

* الالتصاق:
(الالتحاق) يعتبر الالتصاق طريق لاكتساب الملكية العقارية، عندما يتحدد شيء مملوك لشخص معين بشيء مملوك لشخص آخر بصفة تبعية، وطبقا لقاعدة الأصل يتبع الفرع، فان ملكية الشيء الفرعي تكون لمالك الشيء الذي التصق به على أن يعوض مالك الأصل مالك الفرع طبقا للمادة 788 من القانون المدني

الفرع الثاني: نقل الملكية العقارية بالإرادة المنفردة
أولا-الحكم القضائي:
إن نقل الملكية العقارية لا يتم دائما بطريق التصرف القانوني والواقعة المادية فهذان الطريقان لا يقران التغطية الكاملة لحاجة الإنسان في نقل ملكية العقار ومن هذه الحالات:

1/الحكم القضائي بقسمة مال مشاع : حيث نص المشرع الجزائري انه " تجري القسمة بطريق الاقتراع وتثبت المحكمة ذلك في محضرها وتصدر حكما بإعطاء كل شريك نصيبه المفروز( ).
وفي هذا الصدد يجب لفت الانتباه انه في حالة إشهار عقد يتضمن إيداع حكم قضائي نهائي قضى بقسمة عقار بين ملاك كانوا شركاء مشتاعين ، حيث يتقدم أمام المحافظ العقاري، رفض عملية الشهر بحجة عدم إمكانية الإشهار الجزئي ويلزم محرر العقد بإشهار كافة الحقوق فقط فيما يخص الحصة التي آلت إليه بموجب عملية القسمة من دون إلزامه بدفع الرسم على قيمة كامل العقار موضوع القسمة وعلى المحافظ العقاري القيام بأحد الإجراءين حسب الحالة :

* إما إنشاء بطاقة عقارية جديدة تتعلق بالوحدة العقارية الناتجة عن القسمة ، يؤشر اسم صاحب الحق عليها ، إذا تعلق الأمر بالإشهار العيني" العقار المسموح" أو تطبيقا لأحكام المادتين 21 و 27 من المرسوم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري .

* أو التأشير على البطاقة العقارية المتعلقة بالطالب فقط أن وجدت أو إنشاء بطاقة عقارية باسمه عند غيابها في حالة تطبيق نظام الشهر الشخصي
ثانيا : القرار الإداري :
تلجأ الإدارة أحيانا في سبيل تحقيق المصلحة العامة إلى إصدار قرارات إدارية تنقل بموجبها ملكية الغير إلى رصيدها العقاري ، ومن تطبيقات القرارات الإدارية الناقلة للملكية العقارية :
* قرارات نزع الملكية للمنفعة العامة التي تتخذ في إطار القانون رقم 91/11 المؤرخ في 27/04/1991 الذي يحدد القواعد المتعلقة بنزع الملكية من أجل المنفعة العمومية ، إذ جاء في نص المادة 02 منه: ( يعد نزع الملكية من أجل المنفعة العمومية طريقة استثنائية لاكتساب أملاك أو حقوق عقارية...).
والمادة 30: ( يخضع القرار الإداري الخاص بنزع الملكية إلى المنزوع منه والى المستفيد ويخضع للشكليات القانونية المطلوبة في مجال التحويل العقاري وعندئذ يلزم المعنيون بإخلاء الأماكن)
* كما أن الأمر 71/73 المؤرخ في 08/11/1971 المتضمن الثورة الزراعية الملغى بموجب المادة 75 من القانون رقم 90/25 المتضمن التوجيه العقاري كان يخول للدولة حق اتخاذ قرارات إدارية تتضمن تأميم الأراضي لفائدة الصندوق الوطني للثورة الزراعية.

الفرع الثالث : نقل الملكية العقارية بتوافق ارادتين العقد الإداري ( العقد الإداري):
أولا-إبرام العقد الإداري:
للإدارة في سبيل نقل أملاكها العقارية للغير أن تلجأ إلى طريق التعاقد فتبرم عقود إدارية في هذا الصدد . يتم تحريرها من طرف مدير أملاك الدولة بصفته موثق الدولة والجماعات المحلية أو من طرف الموثق إذا ما اختارت الإدارة اللجوء إليه ، كما هو الحال بالنسبة للوكالات العقارية المحلية ، كما يجب إشهار هذه العقود الإدارية في المحافظة العقارية لتكون حجة أمام الغير أو عليهم ، أيضا يجب أن يكون المحرر الإداري فعلا ناقلا للملكية ، لأنه كثيرا ما تتعامل المحاكم مع بعض القرارات الإدارية على إنها سندات ملكية، وهي ليست كذلك ومثال كذلك :
مداولة المجلس الشعبي البلدي
قرار رئيس البلدية أو الوالي
عقود الامتياز
محضر تعيين قطعة ارض لإنجاز مشروع واعتبر تصرف الملكية

كل هذه القرارات والعقود ليست سندات ملكية وان كان بإمكانها أن تشكل إثبات لتعامل صحيح تم بين الإدارة والمستفيد لكنها لا تنقل الملكية ، ولتكون كذلك يجب آن تفرع في شكل عقد رسمي ناقل للملكية.
* كما يجب ان تكون أيضا –العقود الإدارية- صادرة عن المالك أو بترخيص منه ويتضمن تنازل عن الملكية العقارية.
إضافة إلى ذلك فان العقود الإدارية وعلى فرض أنها ناقلة للملكية فإنها إذا لم تشهر لا يمكن لأصحابها أن يطالبوا من المحكمة إلغاء العقود المشهرة لاحقة لها منصبه على نفس العقارات علما أن المحاكم لا تحترم دوما

ثانيا –أنواع العقود الإدارية المبرمة :
تقوم الإدارة بإبرام عقود إدارية من أجل نقل أملاكها العقارية للغير نذكر منها على سبيل المثال :
* العقد الإداري المتضمن بيع عقار في إطار تسوية البناءات اللاشرعية .
* تنفيذا للمرسوم رقم 85/212 المؤرخ في 13/08/1985 الذي يحدد شروط تسوية أوضاع الذين يشغلون فعلا أراضى عمومية أو خاصة كانت محل عقود أو مباني غير مطابقة للقواعد المعمول بها وشروط إقرار حقوقهم في التملك والسكن.
حيث نصت المادة 12 من المرسوم نفسه ( يعد في إطار هذا المرسوم، عقد الملكية حسب الشكل الإداري وتسلم رخصة البناء أو رخصة تجزئة الأرض للبناء مع عبارة " تسوية الوضعية ").
* العقد الإداري المتضمن منح امتياز على أراضى الأملاك الوطنية ، المعد في إطار المرسوم التشريعي رقم 93/12 المؤرخ في 05/10/1993 المتعلق بترقية الاستثمار والمرسومين التنفيذيين رقم 94-321 و 94-322 المؤرخين في 17/10/1994 المتعلقين بمنح امتياز على أراضي الأملاك الوطنية الواقعة في مناطق خاصة في إطار ترقية الاستثمار.

*العقود الإدارية التي أبرمت بموجب القانون 81-01 المؤرخ في 07/02//1982 المتضمن التنازل عن الأملاك العقارية ذات الاستعمال السكني أو المهني أو التجاري أو الحرفي التابعة للدولة والجماعات المحلية ومكاتب الترقية والتسيير العقاري والمؤسسات والهيئات والأجهزة العمومية ( ).

* عقود الاستصلاح التي تبرم في ظل القانون رقم 83-18 المؤرخ في 13/08/1983 المتعلق بالحيازة الملكية العقارية الفلاحية ،و المرسوم التطبيقي له رقم 83-724 المؤرخ في 10/12/1983.

المطلب الثاني : الطبيعة القانونية لفعل نزع الملكية:
قد تحدث أن تلجأ الإدارة إلى طريقة جبرية للحصول على الأموال إذ ما نفذت الطرق الرضائية لذلك إلا أنها غير مؤهلة للاستهلاك على أموال الأفراد خارج نطاق الملكية من أجل المنفعة العامة

الفرع الأول: مفهوم نزع الملكية:
هو حرمان ملك العقار أو الحقوق العينية العقارية من ملكه الخاص جبرا من أجل المنفعة العامة مقابل تعويضه عن الضرر الذي أصابه بسبب هذا الحرمان أو هو إجراء إداري يقصد به حرمان الشخص من ملكيته وحقوقه العقارية وهذا ما تؤدي المحاولات الودية إلى نتائج سلبية.
* ويكون غرض الإجراء هو تحقيق المشاريع ذات المنفعة العمة نظير التعويض ويشترط أن يكون هذا التعويض عادل ومنصف ومسبق.

فنزع الملكية على هذا الأساس هو وسيلة من الوسائل المتاحة للإدارة قصد الوصول إلى أهدافها في تحقيق المنفعة العمة وهي تعتبر طريقة استثنائية فنصت المادة 20 من الدستور الجزائري في 28/11/1996 المعدل والمتمم لدستور 89 على أنه:" لا يتم نزع الملكية إلا في إطار القانون ويترتب عليه تعويض قبلي عادل" وقد أكدت المادة 677 من القانون المدني هذا المبدأ والتي جاءت تنص على أنه لا يجوز حرمان أي أحد من ملكيته إلى في الأحوال والشروط المنصوص عليها في القانون غير أن للإدارة الحق في نزع الملكية العقارية أو بعضها أو نزع الحقوق العينية للمنفعة العامة مقابل تعويض منصف وعادل، غير أن هذه الأخيرة لم تشر إلى التعويض القبلي إنما أكدت على ضرورة أن يكون التعويض عادل ومنصف.

* كما أن المشرع الجزائري أخضع حق نزع الملكية إلى قانون مستقل هو أن القانون رقم 91 المؤرخ في 27 أفريل 1991 المنفذ بالمرسوم رقم 86-93 المؤرخ في 27/07/1993 فكان لاغيا لأحكام الأمر 76-48 المؤرخ في 25 ماي 1976 المتعلق بقواعد نزع الملكية من أجل المنفعة العامة وقد أوردت في المادة 12 ف02 من قانون 91/11 فإنه يعد نزع الملكية من أجل المنفعة العامة طريقة استثنائية لاكتساب أملاك أو حقوق عقارية ولا يتم إلا إذا أدى إنتهاج كل الوسائل الأخرى الى نتيجة سلبية.

إذن على الجهة النازعة للملكية حتى تلجأ إلى هذا الإجراء أن تكون قد استنفذت كل الطرق الودية للحصول على العقار والحقوق العينية العقارية التي تريدها فإن أخفقت في ذلك فلها الحق في اللجوء إلى هذه الطريقة الاستثنائية، ويعد نزع الملكية العقارية للمنفعة العامة قرارا إداريا بغض النظر إلى الجهة التي أصدرته.

الفرع الثاني: السلطة المختصة بإصدار القرار (قرار نزع الملكية)
إن القرار الولائي المتضمن نزع الملكية للمنفعة العامة بالنظر إلى السلطة المصدرة له، يمتاز بالطابع الإداري ومن ثمة لا يخضع في تبليغه إلى الأشكال القانونية المستوجبة في التبليغ القضائي رسالة توجه إلى المالك عن طريق رئيس البلدية وتكون محددة لمفهوم القرار ومداه ومصدره والتي يسري على تبليغها أجل شهرين كاملين المنصوص عليه بالمادة 278 من ق.إ.ج.م لتقديم التظلم الإداري المسبق المنصوص عليه بالمادة 275ق.إ.ج.م والطعن بالبطلان الغير مستوفى الأوضاع القانونية المذكورة، ولاسيما فيما يخص الطعن الإداري التدرجي المقدم مؤخرا عقب فوات الآجال يكون غير جدير بالقبول ويستتبع الرفض قرار رقم 494/29 المؤرخ في 10/07/1982 ، عدد01 ص 235، حيث أن نزع الملكية من أجل المنفعة العمومية المزمع القيام بها للحصول على محلات لإيواء مصالح البلدية كان يكتسي طابع المصلحة العمومية المحققة طالما كانت العملية مقدرة لصالح جماعة محلية ولإشباع حاجيات مرفق عام ومن ثم فإن الوالي المصرح بنزع الملكية للمنفعة العمومية لم يخرق القانون.

* ومن الثابت في قضية الحال، أن قضاة الاستئناف لما يبينوا بأن القرار الصادر عن وزير الصناعة في 13/08/1973 صرح بالمنفعة العمومية لقطعة الأرض المتنازع عليها ملكية المدعين في الطعن بالنقص.
وأنه بموجب القانون رقم 76-48 المؤرخ في 25/05/1976 المحدد للقواعد المتعلقة بنزع الملكية من أجل المنفعة العمومية، ولا سيما المادتين 03 و17 منه فأن دعوى المنازعة في نزع الملكية من أجل المنفعة العامة يفصل فيها من طرف القضاء الإداري في إطار الشروط المنصوص عليها في قانون الإجراءات المدنية، خاصة وأنه تم في قضية الحال، التصريح بالمنفعة العامة من طرف وزير الصناعة ممثل الدولة قرار رقم 986-202 المؤرخ في 16/12/1998.

الفرع الثالث: أهداف نزع الملكية
من المقرر قانون بالمادة 04 من المرسوم رقم 48-76 المؤرخ في 25/05/1976 أن المجلس الشعبي الولائي مطالب بأداء رأيه قبل التصريح بالمنفعة العمومية ومن ثم قرار والي الولاية المصرح بالمنفعة العمومية، الذي لم يستشر فيه إلى ما يفيد طلب أو صدور هذا الرأي يكون باطلا ولا أثر له.
* ومتى كان كذلك استوجب أبطال القرار المطعون فيه تأسيسا على مخالفة أحكام هذا المبدأ.
الأصل قانون هو تحريم اعتداء الإدارة على الملكية الخاصة ، إلا أنه يجوز لها بموجب القانون وطبقا لإجراءات وشروط معينة أن تلجأ إلى الاستلاء على الملكية أو نزعها جبرا على صاحبها للمنفعة العامة.

إن صاحب الملكية الذي يرى في عملها ذلك عدم الشرعية المنطوية على الاعتداء يجوز له الاتجاه إلى القضاء المستعجل أمام القاضي الإدارة بتعيين خبير، ويكون القاضي المذكور مختصا للأمر بصفة مستعجلة باتخاذ كافة الإجراءات اللازمة إذ ما ثبت له من خلال الدعوى أن تصرف الإدارة يحمل وصف حالة تعدى أو استلاء وأن قاضي الدرجة الأولى الذي صرح بعدم اختصاصه يكون قد خالف مقتضيات المادة 171 مكرر 03 ق إ مدنية التي بموجبها يحق له ذلك مهما كانت تبريرات الإدارة المقدمة بخصوص سبب المنفعة العامة التي أسست عليه تصرفها.
متى كان من الثابت فقها وقضاءا أنه إذا كان العرض المقدم لمن نزعت منه ملكيته، يتمثل في منحه محلا بديلا داخل منطقة حضرية جديدة تتوفر على مزايا مؤكدة ويعوض المحل القديم تعويضا كاملا ، فان من نزعت منه ملكيته له الحق في الحصول على تعويضات تصلح ما لحقه من خسارة من جراء فقدانه لمبالغ الإيجار.
ولما كان ثابتا في قضية أن المجلس القضائي حدد مبلغ التعويض المذكور بملغ 15.000.00 دج فانه بهذا القضاء قدر وقائع القضية تقديرا سليما وكان لذلك النعي على القرار المطعون فيه ، غير مؤسس قانونا.
ومتى كانت أحكام المادة 01 من الأمر 76/48 المؤرخ في 25/05/1976 تنص على أن نزع الملكية يعد طريقة استثنائية لامتلاك العقارات أو الحقوق العينية العقارية فان أحكام المادة 25/03 والمادة 26 من نفس الأمر تنصان على أن التعويض يغطي قيمة العقارات أو القيمة الناجمة عن إخلاء التجار والصناعيين والحرفيين بقصد إعادة إيواءهم أو عن الحرمان من الانتفاع وعلى أن تختص الجهة القضائية الإدارية بنظر المنازعات الناجمة عن ذلك .

* إن نزع الملكية من أجل المنفعة العمومية المزمع القيام بها للحصول على محلا ت لإيواء مصالح البلدية كان يكتسب طابع المصلحة العمومية المحققة طالما كانت العملية مقررة لصالح جماعة محلية ولإشباع حاجيات مرفق عام، ومن ثم فان الوالي بقراره المصرح بنزع الملكية للمنفعة العمومية لم يخرق القانون.
ومن المقرر قانونا بالمادة 48 من الأمر الصادر في 25/05/1976 أن المالك يمكنه الحصول على إعادة التنازل لفائدته عن الملك الذي انتزعت ملكيته ، إذا لم يتلف هذا الأخير التخصيص المقرر له أصلا من أجل المنفعة العامة.
ومن ثم فان القرار الإداري المخالف لهذا المبدأ يعد خرقا للقانون .
* إن الأرض المتنازع عليهما والتي انتزعت ملكيتها من أجل المنفعة العامة لم تتلق التخصيص المقرر لها خلال خمس سنوات التالية لتبليغ مقرر نزع الملكية كما يقتضيه القانون ومن المستقر عليه قضاءا أن القاضي الإداري غير مؤهل بمراقبة مسألة ملائمة اختيار الإدارة للأراضي محل نزع الملكية قصد إنجاز المشروع ذي المنفعة العامة ومن ثم فان القرار المطعون فيه بأن صفة المنفعة العامة غير مقدرة في غير محله.
ومن المقرر قانونا أن الوالي يحدد قرار نزع الملكية قائمة القطع أو الحقوق العينية العقارية المطلوب نزع ملكيتها إذا كانت هذه القائمة لا تنجم عن التصريح بالمنفعة العامة إذ أنه لنزع الملكية من أجل حيازة الأراضي لإنجاز طريق يربط بين قريتين دون أن يشير إلى تحقيق المنفعة العامة ولا إلى أي مقرر مصرح بالمنفعة العامة يعد مخالفا للمقتضيات القانونية .
وحسب المادة 17 من الأمر المتعلق بقواعد نزع الملكية من أجل المنفعة العامة انه في حالة عدم موافقة صاحب الملكية بالتعويض المحدد عن طريق مصالح أملاك الدولة عند نزع ملكيته للمنفعة العامة ، يجوز له أن يرفع قضية للقضاء ، وللقاضي السلطة التقديرية لتقديم وتحديد ذلك التعويض بصفة عادلة.
ومن ثم فان القرار القاضي بتعويض المطعون ضدهم عن قطعة أرض نزعت منهم من أجل المنفعة العامة بمخالفة القانون غير سديد ومتى كان كذلك استوجب رفض الطعن.
ومن المقرر قانونا أنه إذا لم يتلقى العقار الذي نزعت ملكيته التخصيص المقرر له خلال 05 سنوات جاز للمالكين القدماء أو خلفائهم أن يطلبوا إعادة البيع لهم خلال 30 سنة من تاريخ الأمر بنزع الملكية.

وم ثم فان الطعن الذي تقدم به الطاعن الذي يرمي إلى إبطال المقرر المطعون بنزع الملكية للمنفعة العامة لمرور أكثر من خمسة سنوات دون أن تتلقى التخصيص المقرر لها جاء مطابقا للقانون.
ومن المستقر عليه قانونا أن الإدارة التي تستغل الأملاك المقرر نزعها من أجل المنفعة العامة لغير ما نزعت من أجلها هذه الأملاك يعد انحرافا في الإجراءات القانونية.
ومن الثابت أن القطعة الأرضية التي تم الاستيلاء عليها مخصصة حسب مقتضيات المقرر المطعون فيه لشق الطريق ومن ثم فان استغلال هذه القطعة لاستقبال بناءات ومشاريع عمومية يعد تحريفا لهدفه الأصلي ومن المقرر قانونا أن :" نزع الملكية لا يكون ممكنا إلا إذا جاء تنفيذا لعمليات ناتجة عن تطبيق إجراءات نظامية مثل التعمير والتهيئة العمرانية والتخطيط وتتعلق بإنشاء تجهيزات جماعية ومنشآت وأعمال كبرى ذات منفعة عامة".

المطلب الثالث: تحديد الوسائل القانونية لنزع الملكية
من خلال المادة 02 من قانون 91-11 المتضمن وسائل نزع الملكية من أجل المنفعة العامة وجاءت تنص على أنها استثنائية لاكتساب أموال أو حقوق عقارية لا تتم إلا إذا أدى انتهاج الوسائل الودية إلى نتيجة سلبية ومن هنا يمكن استخلاص هذه الوسائل القانونية كما يلي:

الفرع الأول: الطريقة الجبرية والطريقة الاستثنائية
أولا_ الطريقة الجبرية:
لتسهيل مهام الإدارة لقيام بعملية الملكية العقارية دون أن تصادفها عوائق ومشاكل خول لها المشرع امتيازات السلطة العامة تمنح لها السلطة الجبرية لكي تلجأ اليها عند الضرورة وتتم وفق القواعد القانونية المنصوص عليها والتي يحددها كل من الدستور والتشريع وهذا من أجل حماية حقوق الأفراد هذه التصرفات التعسفية التي تلجأ اليها الإدارة في استعمال هذا الحق وهذا ما تحدده المادة 20 من دستور نوفمبر 1996 التي تؤكد على نزع الملكية لا يتم إلا في إطار القانون ، وإذا رجعنا إلى أمر 76* 48 نجد المشرع أعطى الاهتمام الأكبر لإنجاز المشاريع الاقتصادية العمومية على حساب الملكية الخاصة.
وإهماله لحقوق الأفراد حيث جعل التعويض لاحقا فجاء القانون 91-11 المحددة لقواعد نزع الملكية فقد أولى رعاية لهذا الجانب ونظمه احسن تنظيم وإذا كان هو أيضا لا يخلو من النقائص.

ثانيا_الطريقة الاستثنائية:
قد وردت المادة 02 ق 91-11 على أنه يعد نزع الملكية من أجل المنفعة العامة طريقة استثنائية ، أن الإدارة مجبرة باتباع الوسائل الرضائية والودية للحصول على العقارات فإذا نفذت كل الطرق الودية دون جدوى فبإمكانها اللجوء إلى إجراء نزع الملكية وهو شرط من النظام العام حيث يمكن للقاضي أن يثير هذه المسألة من تلقاء نفسه كما يمكنه أن يتحقق من الاستفادة من هذا الشرط عند المنازعة قرار بتصريح بقابلية التنازل عن الأملاك الحقوق العينية وبالتالي تكون إجراءات نزع الملكية قابلة للإبطال عند إهمال هذا الشرط الجوهري.
فالملكية الخاصة محمية من طرف الدستور من خلال المادة 20 من دستور 1996 وكذلك من طرف القانون المدني الجزائري المادة 677 فنزع الملكية طريقة استثنائية .

الفرع الثاني: تحقيق المنفعة العامة
إن الهدف من نزع الملكية هو تحقيق النفع العام ولهذا يمنع الإدارة مصادرة الأملاك الخاصة لفائدتها باستثناء المساهمين في تسيير المرافق العامة والمستفدين من الالتزام بها يخص استغلال المناجم والمحاجر والمياه المعدنية.
ويجوز لصاحب الحق الطعن في مشروعية الإجراء إذا اثبت فيها عدم توفر شروط المنفعة العامة لن غرض الإدارة هو المصلحة العامة .
فالأمر 76/48 يعطي للإدارة سلطة تقديرية في تحديد المنفعة العامة التي تقوم بها المؤسسات العمومية والتي تدخل في إطار المشاريع ذات طابع اقتصادي كما أن القانون 91/11 حدد الإطار الذي يتم فيه نزع الملكية وذلك وفق الإجراءات النظامية.

الفرع الثالث: إلزامية التعويض المسبق.
إلزامية التعويض تطرق اليها دستور 89 و 96 المادة 20 ويشترط ان يكون التعويض عادلا ومنصفا يغطي كل ما ألحق من أضرار للملاك ، ولكن شرط أسبقية التعويض ل يكن منصوص عليه في الأمر 76/48 وبصدور قانون 91/11 أدخل هذا الشرط.
فمن واجب الإدارة أن تقدم تعويضا مسبقا للمالكين فالإدارة لا يمكنها أن تضع يدها على أملاك إلا بعد أن تدفع مبلغ التعويض للمعنيين ولذلك فإلزامية التعويض تكمن في توفر ما يلي :
* أن يكون مسبقا، عادلا ، منصفا، وكما تتجلى إلزامية التعويض في منع الإدارة وضع اليد على الأملاك الخاصة والحقوق العينية الخاصة فهناك شرطين لابد من توفرهما:
* قبول مبلغ التعويض من طرف المالك بصورة واضحة أو ضمنية.
* إيداع مبلغ التعويض لدى الخزينة العمومية والحصول على رخصة قضائية لنقل الملكية.
وفي الغالب ما تؤدي قضية التعويض إلى منازعات لأنه يحدد من جانب واحد فقط يؤدي بذلك إلى اختلاف قيمة التعويض.
* فمن خلال تحليلنا لهذا الموضوع فان الملكية تعتبر من أهم واعقد المواضيع التي نظمها ونص عليها القانون ، وعليه فمن الطبيعي أن يكون موضوع تعامل لتوفيق بين المصلحة العامة والمصلحة الخاصة.
لذا يتطلب من الإدارة أن تلعب دورا كبيرا لوضع الإجراءات والضمانات القانونية في مدى تحقيق الموازنة بين المصلحتين العامة والخاصة دون تعسفها لهذا الحق.[/rtl]

» الملكية العقارية
» التصرف في الملكية العقارية الشائعة
» قيود الملكية العقارية الخاصة
» التعسف في استعمال الملكية العقارية
» نظام نزع الملكية العقارية في القانون الجزائري