الملكية العقارية

تعريف الملكية العقارية وعناصرها

المطلب الأول : تعريف الملكية العقارية وعناصرها

الفرع الأول : تعريف الملكية العقارية
تعتبر الملكية العقارية من أهم المواضيع وأعقدها على الإطلاق ويظهر ذلك من خلال تعدد المراسيم والقوانين والأوامر التي صدرت منذ الاستقلال فقد عرفتها م.02 من ق رقم 25 /90 في 18/11/1990 بان الأملاك العقارية في مفهوم هذا القانون هي كل من الأرض أو الثروات العقارية غير المبنية ، فالملكية العقارية تحول سلطة مباشرة لصاحب العقار الذي يستطيع بموجبها أن يستعمله ويشغله ويتصرف فيه ضمن حدود القوانين والأنظمة المعمول بها وهذا ما أكدته المادة 674 ق المدين الجزائري أن الملكية هي حق التصرف في الأشياء بشرط أن لا يستعمل استعمال تحرمه القوانين و الأنظمة والمقصود بالملكية يجعلنا نتطرق إلي التعريف بماهية العقار.

الفرع الثاني: تعريف العقار

تعريفه لغة : نقف على معنيين لكلمة العقار هما :
* العقار هو كل ملك ثابت له أصل كالأرض والمنزل ومتاع البيت وخيار كل شيء وجمعه عقارات.
* العقار الحر هو ما كان خالص الملكية يأتي يدخل سنوي دائم ويسمى ريعا
تعريف اصطلاحا: العقار هو الشيء الثابت المستقر في مكانه ، غير قابل للنقل منه إلى مكان آخر بدون تلف.
وقد عرفه المشرع الجزائري بأنه: " كل شيء مستقر بحيز ، وثابت فيه ولا يمكن نقله دون تلف فهو عقار وكل ماعدا ذلك من شيء فهو منقول.
فالعقار إذا هو الشيء الثابت غير القابل للنقل من مكان إلى آخر بدون تلف وهذا خلافا للمنقول الذي يعد بحكم طبيعته قابلا للنقل والحركة ، لذا نجد أن المشرع الجزائري قد ميز في ق.الإجراءات المدنية بين المنقول والعقار في الباب الخاص . بالاختصاص القضائي.
فأرجع ولاية النظر في القضايا المتعلقة بالعقارات والحقوق العينية إلى محكمة موطن العقار أما في المواد المنقولة فالمحكمة التي يؤول إليها الاختصاص هي محكمة موطن المدى عليه لأن المنقول ليس له موقع ثابت بحكم طبيعته التي تسمح بنقله من مكان إلى آخر .

الفرع الثالث: عناصر الملكية العقارية
أولا: حق الانتفاع
هو حق عيني في الانتفاع بشيء مملوك للغير يشرط الاحتفاظ بذلك الشيء لرده إلى صاحبه عند النهاية حق الانتفاع الذي يجب أن ينتهي حتما بموت المنتفع ومنه فحق الانتفاع هو حق عيني يقع على الشيء غير قابل للاستهلاك.
وتنص المادة 844 ق م .الجزائري أن حق الانتفاع يكتسب بالتعاقد وبالشفاعة أو بالتقادم أو بمقتضى القانون.
كما يجوز أن يوصى بحق الانتفاع للأشخاص المتعاقدين اذا كانوا موجودين على قيد الحياة وقت الوصية كما يجوز ان يوصي به لمحل السكن.

ثانيا: حق الاستعمال وحق السكن :
حق الاستعمال هو حق عيني يتقرر لشخص على مملوك لغيره ويخول صاحب هذا الحق استعمال الشيء لنفسه ولأسرته هو إذن فرع من فروع حق الانتفاع ، ومن هنا فحق الانتفاع يخول لصاحبه حق الاستعمال وحق الاستغلال محدود بحاجاته الشخصية هو واسرته والمقصود بالأسرة هو نفس المقصود بالأسرة في حق الاستعمال.
كما أن حق الانتفاع وحق الاستعمال يرد على العقار والمنقول أما حق السكن فلا يرد الا على العقار ، وبالذات على دار السكن .
كما أنه قد بين المشرع الجزائري حق الاستعمال وحق السكن في المادة 855 بمفهومه أن نطاق الاستعمال وحق السكن يتحدد بقدر ما يحتاج اليه صاحب الحق وأسرته خاصة أنفسهم وذلك دون الاخلال بالأحكام التي يقررها السند المنشأ للعقد.

ثالثا _ حق الارتفاق:
نصت م.867 ق.م . الجزائري على أن الارتفاق حق يجعل حدا لمنفعة عقار الفائدة عقار آخر لشخص آخر ويجوز أن يترتب الاتفاق على مال ان كان لا يتعارض من الاستعمال الذي خصص له هذا المال.
فحق الارتفاق حق عيني عقاري لفائدة العقار المرتفق الذي يسمى بالعقار المخدوس ليجد من منفعة العقار المرتفق به والذي يسمى بالعقار الخادس.
كما أن حق الارتفاق ينشأ عن أسباب محددة نص عليها القانون ويتمثل موقع حق الارتفاق الذي يتنوع حسب العقار المرتفق به.
كما أن حق الارتفاق يتميز بخصائص تميزه عن باقي الحقوق الأخرى وهي أن حق الارتفاق هو حق تابع للعقار المرتفق هو حق دائم كما أنه غير قابل للتجزئة.

المطلب الثاني : أنواع الملكية العقارية
يمكن تقسيم العقارات إلى ثلاثة أنواع

الفرع الأول: عقارات بحسب الطبيعة
هي كل الأشياء المادية التي يكون لها بالنظر إلى كيانها موقع ثابت غير متنقل ، فتشمل بذلك الأرض وما يتصل بها على وجه الاستقرار من مباني وبنايات وأشجار

أولا-الأرض:
لا فرق في الأرض أن تكون قد أعدت للزراعة أو للبناء ، وتعتبر من العقارات بطبيعتها الأبنية المشيدة فوق الأرض على سبيل الثبات والاستقرار فالأشياء الثابتة المستقرة على الأرض أو في باطنها تعتبر عقارات دون النظر. إلى مالكها فلا يؤثر في طبيعتها العقارية ان كان مالكها غير مالك الأرض المقامة عليه كالأبنية التي يقيمها المستأجر بترخيص من المالك على الأرض المؤجرة فهي تعتبر عقارات بطبيعتها مادامت ثابتة ومستقرة في الأرض.

ثانيا-المباني:
هي عقارات بطبيعتها وتشمل جميع أنواع المنشآت المقامة عليه سواء على سطح الأرض أو تحتها، كالمساكن و المصانع والجسور والمخابئ والأنفاق والآبار واعمدة الإنارة طالما أنها مثبتة في الأرض ، تتخذ حيزا ثابتا و مستقرا فيها.
ويعتبر البناء ثابتا ولو كان من الخشب ، مادام مستقرا في الأرض.

ثالثا-النباتات المتأصلة في الأرض:
كل ما ينبت على سطح الأرض يعتبر عقارا بطبيعته ما دام متصلا به سواء بالنسبة للنباتات الصغيرة إلى الأشجار الكبيرة ، فجميع النباتات المتأصلة بالأرض تعتبر عقارا بطبيعتها.
ويشترط في النباتات المعتبرة عقارا أن تمتد جذورها في الأرض بحيث تتصل بالأرض اتصالا يحول دون إمكانية تنقلها فلا تعبر عقارا النباتات التي تنمو في أصيص ، لعدم اتصالها بالأرض على وجه الثبات .

الفرع الثاني: عقارات بحسب الموضوع
عرفها المشرع الجزائري بقوله:" يعتبر مالا عقاريا كل حق عين على عقار بما في ذلك حق الملكية ، وكذلك كل دعوى تتعلق بحق عين على عقار.
فالحقوق العينية الأصلية .كحق الملكية وحق الانتفاع وحق الارتفاق وحق الاستعمال وحق السكن والحقوق العينية التبعية.كالرهن الرسمي والرهن الحيازي وحق التخصيص وحقوق الامتيازات تعتبر عقارا إذا كان موضوعها عقارا غير أنها تعتبر منقولا إذا كان موضوعا منقولا.

الفرع الثالث: عقارات بحسب التخصيص
العقارات بالتخصيص هي منقولات بطبيعتها رصدت لخدمة أو استغلال عقار بطبيعته هو أيضا مملوك لنفس الشخص وذلك ما إذا خصص صاحب الأرض الزراعية مواشي والآلات الزراعية يستعين بها على زراعة أرض.
فالعقارات بالتخصيص هي منقولات منحت على سبيل المجاز، صفة العقار لأنها أعدت لخدمة العقار أو استغلاله أو مخصصة له وهذا ما تنص عليه الفقرة الثانية من م 863 من ق.م غير أن المنقول الذي يضعه صاحبه في العقار لا يملكه رصدا على خدمة هذا العقار أو استغلاله .يعتبر عقار بالتخصيص .

ففكرة العقار بالتخصيص وردت في القانون عن طريق الافتراض أو الحيلة القانونية توصل إلى شمول أحكام العقارات عن المنقولات التي أعدت لخدمته أو استغلاله ، لتأمين الاستمرار بخدمته أو استغلاله بما يترتب منعا على بقاء طبيعتها المنقولة من أحكام وفصلها عن العقار المرصدة لخدمته وهذا يعرقل أو يعطل منفعة العقار أو استغلاله.

شروط صيرورة المنقول عقار بالتخصيص:
أن يكون لدينا منقول بطبيعته وعقار بطبيعته
مالك العقار هو مالك المنقول في الوقت نفسه
أن تكون هاته المنقولات لخدمة العقار
توفر رغبة مالك العقار في أن يخلق رغبة رابطة المنقول والعقار

المطلب الثالث: أصناف الملكية العقارية
صنفت المادة 23 من قانون التوجيه العقاري الأملاك العقارية على اختلاف أنواعها ، ضمن الأصناف القانونية التالية:

الفرع الأول : الأملاك الوطنية
ويحكمها القانون رقم 90/30 المؤرخ في 01/12/1990 المتضمن الأملاك الوطنية والمرسوم التنفيذي رقم 91/454 المؤرخ في 23/11/1991 الذي يحدد شروط إدارة الأملاك الخاصة والعامة للدولة وتسييرها ويضبط كيفيات ذلك.
وكذا المرسوم رقم 91/455 المؤرخ في 23/11/1991 بتعلق بجرد الأملاك الوطنية تشمل الأملاك الوطنية على ما يلي:
الأملاك العمومية والخاصة التابعة للدولة.
الأملاك العمومية والخاصة التابعة الولاية
الأملاك العمومية والخاصة التابعة للبلدية

وتتميز الأملاك الوطنية بما يلي :

أولا-الأملاك الوطنية العمومية:
وتشمل جميع الأملاك العقارية والمنقولة المخصصة لاستعمال الجمهور آما مباشرة (الطرق العمومية، شواطئ البحر، مجرى المياه) وكذلك الأملاك المهيأة خصيصا لأداء خدمة عمومية (البنايات العمومية ،المدارس ،الثانويات، المحاكم...)، وقد بينت م . 26 من ق رقم 90/30 مختلف طرق تكوين الأملاك الوطنية (الاكتساب ، التبادل ، الهبة، نزع الملكية ، الشفعة..) أما أحكام المواد 27 إلى 37 فإنها نظمت إجراءات إدخال واخراج الأملاك العمومية، بالإضافة إلى تلك المتعلقة بتعيين الحدود وتبيان توابع هذه الأملاك.

ثانيا-الأملاك الوطنية الخاصة :
تشمل كل الأملاك الوطنية الأخرى الغير مصنفة ضمن الأملاك الوطنية العمومية ، وبما أن هذه الأملاك تؤدي وظيفة ذات طابع تمليكي ومالي فإنها تخضع مبدئيا لأحكام القانون الخاص ، غير أنه لا يستتبع التطبيق الكلي لقواعد القانون الخاص على هذه الممتلكات لكونها تشكل ملكية خاصة لشخصية قانونية عمومية وقد بينت أحكام المواد 38 الى 58 من ق رقم 90/30 طرق تكوين الأملاك الوطنية الخاصة والتي نصت على قواعد خاصة مغايرة لقواعد القانون الخاص تنطبق على الهبات والوصايا التي تقدم للدولة والجماعات المحلية الإقليمية (الولاية، البلدية) والمؤسسات العمومية التابعة لها ، وقد كرست هذه المواد مبدأ تملك الدولة للأملاك الشاغرة والأملاك التي لا صاحب لها ، والتركات التي لا وارث لها والحطام التي تركها مالكها ،أو التي يجعل صاحبها والكنوز التي يتم اكتشافها أو العثور عليها في أحد توابع الأملاك الخاصة ( ) وعليه يمكن حصر طرق تشكيل الأملاك الوطنية الخاصة إلى ثلاث طرق:
الوسائل التي تستعملها الدولة أثناء القيام بوظائفها كنزع الملكية من أجل المنفعة العامة.
الوسائل التي تستعملها الدولة أثناء ممارستها لحق السيادة كالتأميم والأملاك التي تؤول إليها الدولة باعتبارها شاغرة،والأملاك التي ليس لها وارث.
وسائل القانون الخاص ويتعلق الأمر بالمعاملات التي تقوم بها الدولة كالشراء والبيع والوصية.

الفرع الثاني : الأملاك الخاصة
ويحكمها القانون المدني والقوانين المتفرعة عنه. مثل قانون التوجيه العقاري رقم 90/25 المؤرخ في 18/11/1990 المعدل بموجب الأمر رقم 95/26 والمرسوم التشريعي رقم 93/03 المؤرخ في 01/03/1993 المتعلق بالنشاط العقاري وبالرجوع إلى أحكام القانون المدني ، فان الملكية الخاصة نظمتها أحكام المواد 674 وما يليها وهي تكون إما : ملكية تامة أو ملكية مجزئة أو مشتركة أو مشاعة.

أولا-الملكية التامة:
وهي التي يستجمع فيها المالك السلطات الثلاث وهي حق الاستعمال وحق الاستغلال وحق التصرف، وهذه الحقوق يمارسها المالك على ملكه عقارا كان أو منقولا ، وقد تكفل المشرع الجزائري بتحديد نطاق حق الملكية التامة في عدة مواد من القانون المدني وما يتضمن قانون التوجيه العقاري م 27 و28.
حيث يتضح من هذه النصوص أن حق الملكية العقارية يشمل الشيء وما يتفرع عنه من ثمار ومنتجات وملحقات ، أما إذا كان هذا الشيء أرضا شملت ملكيتها ما فوقه وما تحتها الى الحد المفيد في التمتع بها ، وذلك عداها يستثنيه القانون أو الاتفاق.

ب/الملكية المجزأة :
قوام الملكية هو الحقوق الثلاث "الاستعمال" ،"الاستغلال" "التصرف" التي خولها القانون للمالك بالذات ، لكن هذا الأخير قد يتنازل عن بعض هذه الحقوق لفائدة الغير ، فيجزأ ملكيته ، كان يتنازل عن حقه في استعمال الشيء أو استغلاله لصاحب حق الانتفاع –فيبقى له عندئذ ملكية الرقبة.


ج/الملكية المشاعة :
إذا تعدد المالكون في الشيء الواحد بدون أن تحدد حصص كل واحد منهم ، يقال للملك أنه شائع ، ويقال لكل واحد مالك على الشيوع ومشتاع أو شريك في الملك .

وقد خول المشرع الجزائري في المادة 718 من ق.م للمالك المشتاع الحق في ان يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ المال المشاع ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء في الملكية فهو ما أقره المجلس الأعلى في قرار من قراراته بقوله :" إذا تعلق الأمر بتعدي الغير بدون سبب ، يجوز لكل شخص من الشيوع حماية الملكية الشائعة لوحده والحصول على طرد كل أجنبي من الملكية المشاعة

وكذا المحكمة العليا في أحد قراراتها حيث نصت على :"من المقرر قانونا أنه لكل شريك في الشيوع أن يتخذ من المسائل ما يلزم لحفظ الشيء ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء"

كما أن القانون لا يشترط على الشريك في إطار المحافظة على الملك المشاع أن يستظهر أمام المحكمة بوكالة عن جميع الورثة وهو ما أشارت أيليه المحكمة العليا في قرار رقم :228-116 المؤرخ في 22/11/1994.

د/ الملكية المشتركة :
وهي الحالة القانونية التي يكون عليها العقار المبني أو مجموعة العقارات المبنية والتي تكون ملكيتها مقسمة إلى حصص بين عدة أشخاص. تشمل كل واحدة منها على جزء خاص ونصيب في الأجزاء المشتركة ، كما هو الحال بالنسبة للأجزاء المشتركة في العمارات كالأسطح وممرات الدخول والدرج والمصاعد .
وتطبق على هذا النوع من الملكيات أحكام وقواعد الشيوع الإجباري ، فلا يجوز المطالبة بقسمتها عملا بما نص عليه المشرع في إحدى مواده بقوله :" لا يجوز أن تكون الأجزاء المشتركة آو الحقوق التابعة لها محلا لدعوى التقسيم".

ومن ثم لا يجوز للمالكين المشتركين أن يقوموا بقسمة الأجزاء المشتركة التي يملكونها على الشيوع ، فيحضر عليهم قسمه البساتين والمداخل ، والأروقة والشرفات المشتركة والأسطح وغيرها من العقارات المبنية وغير المبنية المعدة للاستعمال المشترك.
لذلك يجب لفت انتباه الموثقين إلى الابتعاد عن تحرير مثل هذه العقود وكذا القضاة من الاعتماد على مشاريع القسمة التي يقوم بها الخبراء المنصبة أساسا على هذه الجزاء لأن ذلك يعد خرقا صارخا للقانون.

الفرع الثالث: الأملاك الوقفية
الوقف " الحبس " كان قبل سنة 1984 يتم وفقا للأحكام الشرعية الإسلامية وبصدور قانون الأسرة الجزائري بموجب القانون رقم 01/84 المؤرخ في 09/06/1984 نظم الوقف في الفصل الثالث من الكتاب الرابع الخاص بتبرعات المواد 213 إلى 220 من قانون الأسرة وفي سنة 1990 أثناء سن القانون رقم 25/90 المؤرخ في المتضمن توجيه العقاري تم التنصيص على الوقف في المادتين 31 ن 32 ومنه تؤكد المادة 32 بنصها على أن الوقف يخضع لتكوين الأملاك الوقفية وسيرها القانون الخاص وبالفعل تدعم التصرف القانوني في سنة 1991 بصدور قانون رقم 10/09 المؤرخ في 27/04/1991 المتعلق بالأوقاف ثم تلاه المرسوم التنفيذي رقم 381/38 المؤرخ في 01/02/1998 الذي حدد شروط إدارة الأملاك الوقفية وتسييرها. وحمايتها وكيفيات ذلك ، والأملاك الوقفية حسب المادة 06 من قانون الأوقاف نوعان :

الوقف العام : وهو ما حبس على الجهات الخيرية كوقف الأرض لحساب المستشفى.
الوقف الخاص: هو ما يحبسه الواقف على عقبة من الذكور والإناث الأشخاص المعنيين ثم يؤول إلى جهة التي يعينها الواقف بعد انقطاع الموقوف عليهم. ويصبح الوقف الخاص عاما إذا لم يتم قبوله من طرف الموقوف عليه ويتولى ناظرا الوقف إدارة الأملاك الوقفية على العين الموقوفة والمحافظة عليها وتوابعها.

د. محمد حسنين، نظرية الحق بوجه عام ، المؤسسة الوطنية للكتاب الجزائري 1985 ، ص 206.
2. - أنظر المادة 674 من القانون المدني الجزائري.
3. - المادة 08 من ق. الإجراءات المدنية.
4. - د. عبد الرزاق سنهوري ، الوسيط في شرح الق. المدني ، المجلد1، جزء4 ، دار النشر بالجامعة المصرية.
5. - قرار مؤرخ في 19 /11/1997 ملف رقم 150100 مجلة قضائية لسنة 1997 العدد02 ص56.
6. - د. عبد الرزاق السنهوري ، الوسيط في شرح القانون المدني .ص 74
7. - د.زهدي يكن، شرح مفضل ق الملكية العقارية والحقوق العينية غير المنقولة . ج1، ط03 دار الثقافة بيروت 1974 ص 46.
8. - د. محمد حسنين ، الوجيز في نظرية الحق بوجه عام ، المؤسسة الوطنية للكتاب ، الجزائر1985 ص 207.
9. - زهدي يكن ، المرجع السابق ، ص51، 52.
10. - أنظر االمادة 684 من ق.م . الجزائري.
11. - الحقوق العينية الأصلية : هي التي لا تستند في وجودها الى حقوق أخرى.
12. - الحقوق العينية التبعية: هي التي لا تستند في وجودها الى حق شخص لضمان الوفاء له
13. - د.عبد الرزاق السنهوري، الوسيط في شرح ق. المدني ، المجلد 1،ج 8، دار النشر ، بالجامعة المصرية ، ص30.
14. - د. حمدي باشا عمر نقل الملكية العقارية ، دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع الجزائر 2002 ، ص 9-10-11.
15. - راجع المنشور الصادر عن المديرية العامة للأملاك الوطنية ،23/01/1991 ، رقم 275 والمتضمن الأحكام التشريعية الجديدة المتعلقة بالأملاك الوطنية.
16. - راجع المواد 674-675 –676-677 من القانون المدني الجزائري.
17. - د. زهدي يكن ، المرجع السابق ، ص 223.
18. - القرار الصادر بتاريخ 21/05/1969 ، في نشرة القضاة ، سنة 1969 ، ص 304.
19. - القرار رقم 167-150 الصادر بتاريخ 19/11/1997 المجلة القضائية ، 1997 ، عدد2، ص59.
20. - أنظر المجلة القضائية لسنة 1994 ، عدد 03 ، ص 142.
21. - القرار رقم 937-50 الصادر 09/05/1990 ، المجلة القضائية سنة 91 ، عدد 02 ، ص 32
22. - المادة 747 من القانون المدني الجزائري