التنازل عن بيع الأمـــلاك العقارية (المرســــــــوم التنفيذي رقم 03/

التنازل عن بيع الأمـــلاك العقارية



(المرســــــــوم التنفيذي رقم 03/269 المؤرخ في 07 أوت 2003)


من إعــــــداد:
- بوشـــناق صبرينة


خطـــة البــــحث
- مقـــدمة
المبحث الأول:شروط وكيفيات التنازل
01- شروط وكيفيات التنازل
01-01-الأملاك القابلة للتنازل
01-02- الأملاك غير القابلة للتنازل
02-كيفيات التنازل عن الأملاك العقارية
02-01 ملف الإكتساب
02-01-01- إستلام الملفات
02-02- دراسة الملفات
03-01- الشاغلين الشرعيين الأملاك العقارية ذات الإستعمال السكني
03-02- الشاغلين للاملاك العقارية ذات الإستعمال التجاري أو المهني أو الحرفي
04- القواعد العامة لنصوص أحكام البيع
04-01- إعــداد المقررات
04-02- تحويل الملفات
04-03- معالجة التسديد
05-تحـــرير العقود
المبحث الثاني: معايير تحديد القيمة التجارية في إطار التنازل عن الأملاك العقارية التابعة لدواوين
الترقية والتسيير العقاري المسلمة أو الموضوعة حيز الإستغلال قبل أول يناير 2004
01- المحلات ذات الطابع السكني
02- تصنيف البلديات إلى مناطق و مناطق فرعية
03- المحلات ذات الطابع التجاري المهني و الحرفي
04- التقويــــم



ملخص حول عملية التنازل عن بيع الأملاك العقارية
التابعة للدولة و لدواوين الترقية والتسيير العقاري

مـقــدمة:
إن عملية التنازل تخص الأملاك العقارية المستلمة أو الموضوعة حيز الإستغلال قبل 01 يناير 2004، لفائدة شاغليها الشرعيين من الأشخاص الطبيعيين من جنسية جزائرية أو الأشخاص المعنويين الخاضعين للقانون الجزائري على أســاس قيمتها التجارية عن طريق:
 المادة 41 من قانون المالية لسنة 2001 و المادة 209 من قانون المالية لسنة 2002
و المادة 65 من قانون المالية لسنة 2003
 قرار وزاري مشترك المؤرخ في 27/01/2004 يحدد معايير تحديد القيمة التجارية في إطار التنازل عن الأملاك
 المرسوم التنفيذي رقم 03/269 المؤرخ في 07 أوت 2003 المحدد لكيفيات التنازل عن الأملاك العقارية التابعة للدولة ولدواوين الترقية والتسيير العقاري
 لا تطبق أحكام المرسوم 03-269 على الأملاك العقارية التابعة للجماعات المحلية التي تكون موضوع نص لاحق.
01-شروط و كيفيات التنازل:
يتم التنازل عن الأملاك العقارية لفائدة شاغليها الشرعيين من الأشخاص الطبيعيين من جنسية جزائرية أو الأشخاص المعنويين الخاضعين للقانون الجزائري، على أساس قيمتها التجارية.
01-01الأملاك القابلة للتنازل: إن مجموع الأملاك العقارية المبنية التابعة للدولة و لدواوين الترقية والتسيير العقاري المستلمة أو الموضوعة حيز الإستغلال قبل01 جانفي 2004 قابلة للتنازل لفائدة شاغليها الشرعيين بما فيها الأجزاء المشتركة سواء كانت هذه الأملاك ذات إستعمال سكني أو تجاري أو حرفي أو مهني.
01-02 الأملاك الغير قابلة للتنازل:
- السكنات الإلزامية
- السكنات الموضوعة منح إمتياز للضرورة الملحة للمصلحة.
- السكنات الضرورية لسير المصالح والهيئات العمومية للدولة لاسيما تلك المخصصة أو المنجزة أو المكتسبة أو المستأجرة من طرف الدولة.
02- كيفيات التنازل عن الأملاك العقارية:
02-01 ملف الإكتساب:
- السند الشرعي لشغل الملك العقاري مصادق عليه
- وثيقة تثبت دفع كل مستحق الإيجار تصدرها المصلحة المسيرة
- نسخة مصادق عليها من بطاقة هوية المشتري
- شهادة ميلاد المشتري

02-01-01 إستـلام الملفات:
- مسك سجل مرقم وممضى من طرف رئيس الدائرة
- تسليم للمعني وصل إستلام يتضمن رقم تسجيل الملف وتاريخ إيداعه
- كل الملفات الغير كاملة يجب أن تكـون محل رفض إيـداع مبرر
02-02 دراسة الملفات:
- إعداد قائمة الملفات المقبولة تتضمن أسماء و ألقاب و العناوين الكاملة للعقارات المعنية و كذا طبيعتها فور إستلامها
- ترسل في أجل أسبوع إلى مدير أملاك الدولة عن طريق جدول إرسال مقابل وصل إستلام
- عند إستلام بطاقات التقويم المرسلة من طرف المصالح المالية يتم دراسة الملفات من طرف لجنة الدائرة
- يستلزم إجراء التقييمات و إرسال بطاقات التقويم إلى أمانة لجنة الدائرة في أجل لا يتعدى شهر من تاريخ إيداع قوائم الأملاك المعنية.
03-01 الشاغلين للأملاك العقارية ذات الإستعمال السكني:
يمكن للحائزين على عقود الإيجار، إقتناء سكناتهم بدفع سعر التنازل لدى مفتشية أملاك الدولة مع الإمتيازات المالية:
 إما فوراً: في هذه الحالة، يستفيد إحتمالا المترشح للإكتساب من تخفيض قدرة 10% على قيمة الملك السالف الذكر
 إما بالتقسيط: في هذه الحالة، يستفيد المترشح للاكتساب بالامتيازات التالية:
- تخفيض على قيمة الملك كما يلي:
- 7% لما تكون المدة المختارة اقل أو تساوي ثلاث (03) سنوات،
- 5% لما تفوق المدة المختارة ثلاث (03) سنوات و أقل أو تساوي خمسة (05) سنوات،
- تسديد دفع أولي قدره 5% من سعر التنازل بعد حذف مبلغ الضمان المدفوع إحتمالا للمصلحة المسيرة.
 يؤسس المبلغ المتبقى الواجب تسديده في الفترة المختارة مع تطبيق نسبة فوائد محددة ب 1% سنوياً.
 تخصم إحتمالا الإيجارات المسددة منذ تاريخ شغل الملك من قيمة هذا الملك.
يستثنى من الإستفادة من الأحكام المنصوص عليها أعلاه، فيما يخص مبالغ الإيجار المدفوعة و التخفيضات من السعر، الشاغلون الشرعيون الذين سبق لهم شراء ملك عقاري من الدولة أو إستفادوا من إعاناتها المالية في المجال السكن.
03-02 الشاغلين للأملاك العقارية ذات الإستعمال التجاري أو المهني أو الحرفي:
إن عملية إكتساب المحلات ذات الإستعمال التجاري، الحرفي أو المهني غير معنية بالإمتيازات المالية الممنوحة للمحلات ذات الإستعمال السكني.
04- القواعد العامة لنصوص أحكام البيع:
04-01- إعـــداد المقررات:
 كل ملف مودع لدى الدائرة مقبول، يجب أن يكون موضوع مقرر تنازل ممضى من طرف رئيس الدائرة معد في 03 نسخ.
- تبلغ نسخة من هذا المقرر للمترشح للشراء.
- إرسال نسخة مع الملف إلى المصالح المالية لإعداد عقد البيع
- توجه نسخة إلى أرشيف الدائرة.
 يجب الإشارة في مقرر التنازل إلى الإستفادة إحتمالا من خصم مبالغ الإيجارات المدفوعة.
 كما يرفض كل ملف مترشح لم يستجب لتبليغ التقييم المتعلق بمحله في أجل شهــر ولم يقدم من جهة أخرى طعن على مستوى اللجنة الولائية .
 في حالة رغبته للإكتساب مستقبلا فإنه يتعين عليه تقديم ملف إكتساب جديد.
04-02- تحويل الملفات:
يسهر رئيس اللجنة على إرسال كافة الملفات كاملة في أجل أسبوع إلى مدير أملاك الدولة عن طريق البريد المضمون مع وصل إستلام (الوثائق المقدمة من طرف المترشح للإكتساب وكــــذا مقررة التنازل و نسخة من شهادة الإكتتاب).
04-03- معالجة التسديد:
مباشرة بعد إرسال الملف الكامل من طرف لجنة الدائرة، يقوم رئيس مفتشية أملاك الدولة الذي يقوم بحساب سعر التنازل إذا إختار المشتري الدفع الكلي أو بالتقسيط كما هو مبين في النقطة 03-01
05- تحـرير العقــود:
يتعين تدوين في خانة أصل الملكية مايلي:
- مساكن تابعة للدولة
- مساكن منجزة بتمويل نهائي من الدولة على أراضي تابعة للدولة
- الأملاك التابعة لدواوين الترقية والتسيير العقاري والمنجزة بتمويل مؤقت من طرف الدولة و الممولة في الناية من طرف الميزانية:
• بالنسبة لأرضية الوعاء
• بالنسبة للمحلات
- الأملاك المكتسبة من طرف دواوين الترقية والتسيير العقاري سيما في إطار المرسوم رقم 93/290 المتضمن الاملاك الشاغرة العائدة للدولة في إطار الأمر 66/102 لفائدة دواوين الترقية والتسيير العقاري.
معايير تحديد القيمة التجارية في إطــار التنـازل عن الأملاك العقارية
التـابعة لـدواوين الـترقية والتسيير العقاري المسلمة
أو الموضوعة حيز الإستغلال قبل أول يناير 2004

01-المحلات ذات الطابع السكني: يتم تحديد سعر التنازل كمايلي:
سعر التنازل= المساحة المفيدةx السعر الأساسي x معامل القدم
السعر الأساسي= السعر المرجعي(14.000,00) xمعامل المنطقة xمعامل المنطقة الفرعية xالصنف
02- تصنيف البديات إلى مناطق و مناطق فرعية حسب الجدول التالي:
- التصنيف الخاص بولاية تيارت.
أ‌) المناطق:
المنطقة الثالثة(3) (معامل1.2) المنطقة الرابعة(4) (معامل1) المنطقة الخامسة(5) (معامل0.
تيـــــــــــــارت السوقر
بقية البلديات
فرندة
مهدية
دحموني
حمادية
رحوية
ب‌) المناطق الفرعية: يمكن تقسيم كل بلدية إلى خمس مناطق فرعية:
 الحـي الفخـم معامل 1.2
 وسـط المـدينة معامل 1.1
 الأحياء المحيطة بالمدينة معامل 1
 الضاحيـــــة معامل 0.9
 المنطقة المعـــزولة معامل 0.8
- تحدد المناطق الفرعية للبلدية من طرف السيد الوالي بالتنسيق مع المصالح المؤهلة.
ج) الصنف: ترتب المحلات موضوع التنازل حسب التصنيفات الأربعة التالية:
الصنف طبيعة المنطقة المعامل
الصنف الأول فخامة عالية 1.5
الصنف الثاني فخامة حسنة 1.1
الصنف الثالث إقتصادي 0.9
الصنف الـرابع جـد إقتصادي 0.7
- العناصر المكونة لتحديد الأصناف الأربعة هي كالتالي:
 مواد البناء، الطابع العمراني
 تركيبة غرف الإستقبال
 غـــــــرف
 المطبــــــخ
 مســــاحة المرور
 درج مشترك
 إرتفاع تحت السقف
- يحسب التخفيض بسبب القدم على أساس نسبة حالة صيانة العقار
- بالنسبة للسكنات ذات الطابع الفردي يضاف إلى سعر التنازل المتحصل عليه القيمة التجارية للقطعة الأرضية التابعة له
03- المحلات ذات الطابع التجاري المهني والحرفي:
يحدد سعر التنازل للمحلات ذات الطابع التجاري المهني أو الحرفي حسب الكيفيات المنصوص عليها أعلاه ويضاف إليه النسب المحددة حسب موقع المحل وهي كالتالي:
30% بالنسبة للمحلات المتواجدة بالطوابق السفلية أو العلوية و متواجدة بشوارع فرعية.
50% لما تتوفر على مدخل مباشر على الطريق العمومي و متوادة بشوارع فرعية.
100% لما تتوفر على مدخل مباشر على الطريق العمومي و متواجدة بشوارع رئيسية.
- يصحح معامل الموقع بمعامل جبائي تحدده المصالح الجبائية المختصة إقليميا.
04- التقـــويم:
تتم عملية التقويم لتحديد أسعار التنازل، من طرف مصالح أملاك الدولة المختصة إقليميا.